Ley de Propiedad Horizontal Ecuador -Debes expensas (Alícuotas) puedes pagar Intereses

¿Ya no pagas las alícuotas del condominio? Esto es lo que cambia con la nueva reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en Ecuador

Si vives en un edificio, conjunto residencial o urbanización, esta información te interesa.

Desde el 31 de julio de 2026, el presidente del Ecuador, Daniel Noboa, firmó el Decreto Ejecutivo 462, que reforma el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal.

¿La principal novedad?

Ahora existen reglas mucho más claras sobre lo que puede hacer la administración cuando un propietario o usuario mantiene deudas por el pago de las alícuotas o expensas comunes.

Pero atención…

La reforma no cambia las reglas sobre el uso de las áreas comunales para todos los residentes. Lo que hace es establecer qué restricciones pueden aplicarse únicamente a quienes mantienen valores pendientes de pago y cuáles son los derechos que siempre deberán respetarse.

¿Qué puede restringir la administración?

Si un propietario mantiene deudas por:

• Alícuotas ordinarias.
• Alícuotas extraordinarias.
• Aportes al fondo de reserva.
• Intereses por mora.
• Gastos de cobranza.

La administración podrá restringir temporalmente el acceso a las áreas comunales que no sean indispensables.

Por ejemplo:

• Piscinas.
• Gimnasios.
• Salones comunales.
• Salas de eventos.
• Canchas deportivas.
• Áreas BBQ.
• Terrazas recreativas.
• Salas de cine.
• Espacios de coworking.
• Parqueaderos para visitantes.
• Y otras áreas destinadas al entretenimiento o recreación.

Además, también podrán limitar algunos servicios complementarios financiados con las alícuotas, como:

• Tarjetas o controles electrónicos para áreas recreativas.
• Internet comunal.
• Lavanderías compartidas.
• Algunos servicios centralizados, siempre que técnicamente sea posible suspenderlos sin afectar derechos esenciales.

¿Qué NO puede hacer la administración?

Aquí está uno de los puntos más importantes del decreto.

Aunque exista una deuda, nadie puede impedir que una persona entre o salga de su vivienda.

Tampoco pueden restringir:

• El acceso al departamento o casa.
• El parqueadero que conste en la escritura pública.
• El agua potable cuando el servicio sea comunal.
• Los sistemas de saneamiento.
• La seguridad básica.
• Las rutas de evacuación.
• Los sistemas contra incendios.
• El ingreso de bomberos, policías o personal médico en una emergencia.

Asimismo, deberán garantizar el acceso a personas con discapacidad, mujeres embarazadas o personas que tengan una condición médica debidamente justificada.

¿Qué cambia realmente?

Es importante aclarar algo.

Muchos reglamentos internos ya contemplaban restricciones para quienes estaban en mora. Sin embargo, en varios condominios estas medidas se aplicaban sin reglas claras o incluso de manera arbitraria.

Con esta reforma se establece un marco legal más preciso para evitar abusos y definir exactamente qué puede y qué no puede hacer la administración.

La comunicación ahora es fundamental

La administración no debería actuar simplemente restringiendo el acceso a determinadas áreas.

Primero deberá comunicar la existencia de la deuda al copropietario o al usuario responsable.

La notificación debe ser clara e incluir:

• El período adeudado.
• El número de cuotas vencidas.
• El valor pendiente.
• Los intereses generados.
• Los gastos de cobranza, cuando existan.

Una comunicación clara ayuda a evitar conflictos y permite que el propietario conozca exactamente cuál es su situación antes de que se apliquen restricciones.

¿Existe un plazo para ponerse al día?

Sí.

La normativa establece procedimientos para que el propietario pueda conocer la deuda y regularizar su situación.

Lo más recomendable es comunicarse inmediatamente con la administración para:

• cancelar los valores pendientes, o
• suscribir un convenio de pago.

De esta forma se evitan intereses adicionales y también las restricciones sobre el uso de las áreas comunales.

¿Qué ocurre cuando se paga la deuda?

Una vez cancelada la obligación o firmado un acuerdo de pago válido, el condominio deberá levantar las restricciones en un plazo máximo de 24 horas.

Más obligaciones para los administradores

La reforma también fortalece la transparencia en la administración de los condominios.

Los administradores deberán informar periódicamente a los copropietarios sobre la situación económica del inmueble.

Entre esa información deberán constar:

• La cartera vencida.
• Las gestiones de cobro realizadas.
• Los convenios de pago vigentes.

Estos informes podrán entregarse durante asambleas, por correo electrónico u otros medios tecnológicos establecidos por la administración.

¿Los propietarios en mora pueden votar?

No cambia esta disposición.

Quienes mantengan obligaciones pendientes seguirán sin poder votar en las asambleas de copropietarios ni ocupar cargos de administración mientras permanezcan en mora, de acuerdo con la normativa aplicable y el reglamento interno correspondiente.

Conclusión

El objetivo del Decreto Ejecutivo 462 es mejorar la recuperación de las alícuotas para garantizar el mantenimiento de los condominios, pero al mismo tiempo proteger los derechos fundamentales de quienes habitan en ellos.

En otras palabras, sí pueden restringirte el uso de ciertas áreas recreativas si no pagas las alícuotas, pero nunca podrán impedirte ingresar a tu vivienda ni suspender los servicios esenciales o vulnerar tus derechos básicos.

Finalmente, recuerda que este decreto entrará en vigencia desde su publicación en el Registro Oficial.